新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)設(shè)置背景及舉例

目前投資性房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，有關(guān)房地產(chǎn)和物業(yè)投資漸成一些企業(yè)的一種重要投資手段，甚至成為這些企業(yè)的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。而人們習(xí)慣將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)來(lái)看待，估計(jì)使用年限提折舊。這次新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則把此內(nèi)容獨(dú)立成章以適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展和與國(guó)際接軌的國(guó)情。　　一、房地產(chǎn)投資新準(zhǔn)則制訂的背景和內(nèi)容　　（一）新準(zhǔn)則制訂的背景　　1.房地產(chǎn)投資的普遍性　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，有的企業(yè)將投資房地產(chǎn)作為一種主營(yíng)業(yè)務(wù)；有的企業(yè)兼營(yíng)房地產(chǎn)投資；有的主要是以房地產(chǎn)的增值而盈利。以往人們習(xí)慣將企業(yè)投資房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)看待，并按其估計(jì)的使用年限提取折舊。但這種固定資產(chǎn)凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。因?yàn)閿?shù)年后房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值數(shù)倍甚至數(shù)十倍。　　2.現(xiàn)行房地產(chǎn)投資會(huì)計(jì)處理的不合理性　　投資房地產(chǎn)一般資金多、周期長(zhǎng)、流動(dòng)與變現(xiàn)能力差，往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。在這種情況下，將投資房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理是不合適的。由此，投資房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理面臨著如下的問(wèn)題：　　（1）對(duì)于投資性房地產(chǎn)是否需要和其他固定資產(chǎn)一樣提折舊。　　（2）如果不允許提折舊，又應(yīng)以怎樣的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃分普通房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)，尤其當(dāng)自用房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)劃分不明顯時(shí)。　　（3）對(duì)投資性房地產(chǎn)是否允許進(jìn)行價(jià)值重估，如果進(jìn)行價(jià)值重估，應(yīng)以什么價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的重估價(jià)。　　企業(yè)往往各行其是，所以企業(yè)會(huì)計(jì)信息的差異很大，缺乏統(tǒng)一性和可比性，有些企業(yè)甚至將對(duì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值重估作為改善業(yè)績(jī)、操縱利潤(rùn)的一種手段。因此，在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)上迫切需要對(duì)投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來(lái)。　　（二）新準(zhǔn)則制訂內(nèi)容　　2007年新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理和相關(guān)信息披露進(jìn)行了規(guī)范：　　1.投資性房地產(chǎn)的核算范疇　　投資性房地產(chǎn)是一種特殊資產(chǎn)，主要體現(xiàn)在以下幾方面：第一，投資性房地產(chǎn)不用于銷售。第二，投資性房地產(chǎn)的實(shí)際使用壽命較長(zhǎng)，應(yīng)當(dāng)對(duì)其后續(xù)支出與處置加以考慮。第三，企業(yè)持有的自用或用于銷售的土地應(yīng)界定為無(wú)形資產(chǎn)范疇，對(duì)于為了出租或資本增值而持有的土地使用權(quán)應(yīng)界定為投資性房地產(chǎn)。第四，企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的是賺取長(zhǎng)期的租金收益或獲得資本增值，對(duì)于這部分資產(chǎn)的核算，應(yīng)當(dāng)充分遵循實(shí)質(zhì)重于形式原則來(lái)對(duì)收益進(jìn)行確認(rèn)。　　2.投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)確認(rèn)與計(jì)量　　（1）會(huì)計(jì)確認(rèn)。企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)，只有在同時(shí)具備以下兩個(gè)條件時(shí)才可以進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)：①因取得產(chǎn)權(quán)而發(fā)生的成本可以計(jì)量；②因該投資性房地產(chǎn)而包含的租金收入、使用收費(fèi)或增值收益能夠流入企業(yè)。　　（2）會(huì)計(jì)計(jì)量。企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)應(yīng)按照實(shí)際成本原則進(jìn)行計(jì)量。對(duì)于企業(yè)購(gòu)入的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將為取得該項(xiàng)資產(chǎn)而發(fā)生的價(jià)款、相關(guān)稅金、手續(xù)費(fèi)計(jì)入成本。 　　3.投資性房地產(chǎn)的處置　　當(dāng)投資性房地產(chǎn)處置或永久退出使用且預(yù)期沒(méi)有來(lái)自處置的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益流入時(shí)，應(yīng)終止確認(rèn)投資性房地產(chǎn)。在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，銷售或訂立一項(xiàng)融資租賃合同可能會(huì)導(dǎo)致一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的處置。如果屬于銷售投資性房地產(chǎn)，在確定投資性房地產(chǎn)的處置日時(shí)，企業(yè)應(yīng)按照確認(rèn)商品銷售收入的標(biāo)準(zhǔn)，合理確定銷售實(shí)現(xiàn)的時(shí)點(diǎn)；如果是通過(guò)訂立一項(xiàng)融資租賃合同或通過(guò)售后租回方式進(jìn)行處置的，則應(yīng)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。　　二、會(huì)計(jì)處理實(shí)例　　（一）取得及后續(xù)管理時(shí)的賬務(wù)處理　　案例1：利達(dá)股份公司2007年5月31日購(gòu)入一幢商務(wù)樓，用于對(duì)外出租，該商務(wù)樓的購(gòu)置價(jià)為1 680萬(wàn)元，相關(guān)稅費(fèi)10萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用壽命40年，預(yù)計(jì)凈殘值10萬(wàn)元，采用直線法折舊。2007年7月1日對(duì)外出租，年租金180萬(wàn)元，每月收取租金一次。　　根據(jù)上述情況，某股份公司購(gòu)入的商務(wù)樓符合投資性房地產(chǎn)的界定條件，該投資性房地產(chǎn)的入賬成本為：1 680 10=1 690（萬(wàn)元），每月租金為：180/12=15（萬(wàn)元），每月的折舊費(fèi)用為：[（1 690-10）/40]/12=3.5（萬(wàn)元）。　　購(gòu)置房地產(chǎn)：　　借：投資性房地產(chǎn)　16 900 000　　　　貸：銀行存款　16 900 000　　收取租金：　　借：銀行存款　150 000　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　150 000　　提取折舊：　　借：其他業(yè)務(wù)成本　35 000　　　　貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　35 000　　案例2：天山股份公司2007年6月接受乙公司投入的土地使用權(quán)，該資產(chǎn)在乙公司的賬面價(jià)值為300萬(wàn)元，雙方協(xié)商以評(píng)估價(jià)值作為投資價(jià)值確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，其評(píng)估價(jià)值為350萬(wàn)元，該股份公司取得該土地后，擬于適當(dāng)時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)讓。該股份公司接受乙公司投資的賬務(wù)處理為：　　借：投資性房地產(chǎn)　3 500 000　　　　貸：股本　3 500 000　　（二）處置時(shí)的賬務(wù)處理　　案例1：利達(dá)股份公司于2007年10月以2 000萬(wàn)元的價(jià)格對(duì)外轉(zhuǎn)讓2007年5月31日購(gòu)入的該幢商務(wù)樓，已通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬收取轉(zhuǎn)讓價(jià)款。該商務(wù)樓采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，轉(zhuǎn)讓商務(wù)樓的相關(guān)賬務(wù)處理為：　　借：銀行存款　20 000 000　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　210 000（3.5萬(wàn)×6）　　　　貸：投資性房地產(chǎn)　16 900 000　　　　　　應(yīng)交稅金——營(yíng)業(yè)稅　1 000 000

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