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注冊會計師考試經濟法輔導資料:租賃合同
租賃合同
租賃合同的一般規定
1.租賃合同的期限
租賃合同的期限超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起仍不得超過20年。
2.不定期租賃
(1)租賃期限6個月以上的，合同應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。(2013年案例分析題)
(2)當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關規定仍不能確定的，視為不定期租賃。
(3)租賃期屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。
3.維修義務
(1)出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。
(2)承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
(3)承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物，如未經出租人同意，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
4.轉租
承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當(向出租人)賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
5.租金的支付期限
對租金的支付期限未確定的，當事人可以協議補充，不能達成補充協議的，可以根據合同的有關條款或者交易習慣確定。仍不能確定的，適用以下規則：
(1)租賃期限不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付;
(2)租賃期限1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付。
6.風險負擔
因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。(2010年案例分析題)
7.買賣不破租賃
(1)租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。
(2)出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有在同等條件下優先購買的權利。
房屋租賃合同的司法解釋
1.房屋租賃合同的無效
(1)出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效;但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
(2)出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效;但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
(3)租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效;但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
2.登記備案
當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。
3.承租人的優先權
出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
(1)只有房屋租賃規定了優先購買權，其他標的物租賃并不適用優先購買權。
(2)出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。
(3)出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權的情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持;但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
(4)具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：
①房屋共有人行使優先購買權的;
②出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
③出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的;
④第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。
4.房屋租賃中同住人的權利
(1)承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
(2)承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、被宣告失蹤或者被宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應當支持。
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